Уплата налогов ИП при продаже коммерческой недвижимости

Comments

• Добрый день!
  
  Вопрос: Индивидуальный предприниматель (применяет УСН, объект налогообложения - "доходы") осуществляет деятельность по сдаче в аренду коммерческой недвижимости, приобретенной до регистрации в качестве индивидуального предпринимателя менее трех лет назад. Он планирует продать эту недвижимость. Каким налогом и по какой ставке будет облагаться продажа недвижимости - единым налогом (6%) или НДФЛ (13%)?
  
  Ответ: Если индивидуальный предприниматель (применяет УСН, объект налогообложения - "доходы") осуществляет деятельность по сдаче в аренду коммерческой недвижимости, приобретенной до регистрации в качестве индивидуального предпринимателя менее трех лет назад, то доход, полученный от продажи этой недвижимости, будет облагаться единым налогом по УСН, поскольку для целей налогообложения имеет значение цель использования имущества (извлечение прибыли от предпринимательской деятельности).
  
  Обоснование: В соответствии с абз. 4 п. 2 ст. 11 Налогового кодекса РФ индивидуальные предприниматели - физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, главы крестьянских (фермерских) хозяйств. Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них НК РФ, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.
  Согласно п. 1 ст. 346.11 НК РФ упрощенная система налогообложения организациями и индивидуальными предпринимателями применяется наряду с иными режимами налогообложения, предусмотренными законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
  Исходя из положений п. 1 ст. 346.15 НК РФ, налогоплательщики при определении объекта налогообложения учитывают: доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ; внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.
  В то же время п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ установлено, что при определении объекта налогообложения не учитываются доходы индивидуального предпринимателя, облагаемые налогом на доходы физических лиц по налоговым ставкам, предусмотренным п. п. 2, 4 и 5 ст. 224 НК РФ, в порядке, установленном гл. 23 НК РФ.
  Согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 руб., а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 руб.
  Тем не менее в пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ указано, что положения данной статьи не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.
  Таким образом, считаем, что в рассматриваемом случае законодательством предусмотрен изложенный ниже механизм налогообложения дохода от продажи имущества индивидуальным предпринимателем. Если предприниматель реализует недвижимость, используемую в личных целях (свою жилую комнату, квартиру), то он выступает как физическое лицо - уплачивает соответствующую сумму НДФЛ либо применяет имущественный вычет при соблюдении требований ст. 220 НК РФ. Если же имущество систематически использовалось для осуществления предпринимательской деятельности или приобреталось с намерением такого использования, то, продав его, предприниматель должен будет включить сумму, полученную от такой реализации, в налоговую базу по единому налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
  На наш взгляд, не имеет также значения факт получения прибыли при использовании этого имущества в целях предпринимательства. Скорее, имеет значение направленность действий предпринимателя на получение прибыли посредством этого имущества (Постановления Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 N 14009/09, ФАС Северо-Западного округа от 15.03.2012 N А05-5609/2011).
  В отношении указанной ситуации существует также иная точка зрения: согласно Письму ФНС России от 19.08.2009 N 3-5-04/1290@, в случае если индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, прекратил использовать собственное недвижимое имущество в предпринимательской деятельности и продал его, доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, не используемого в предпринимательской деятельности, не учитываются для целей исчисления налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН. Также, если индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, прекратил в установленном порядке использовать собственное недвижимое имущество (квартиру) в предпринимательской деятельности, а потом продал эту квартиру, он вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным ст. 220 НК РФ (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.12.2011 N А13-2339/2011).
  Налоговые органы, как правило, склонны в таких случаях настаивать на уплате единого налога при УСН, и возможность уплаты НДФЛ и применения имущественного налогового вычета налогоплательщику придется отстаивать в суде.
  
  А.А.Филонов
  Центр методологии бухгалтерского учета
  и налогообложения
  15.09.2014
• Доброго дня!
  

  Цитата: ИП система налогообложения УСН 6% открыт код деятельности сдача недвижимости в аренду. Месяц назад приобрел коммерческую недвижимость которую планировал сдавать в аренду но так не разу  и не успел  сдать, а сейчас мне за нее предложили большую сумму и планирую ее продать: какие налоги мене придётся уплатить при продаже данного имущества НДФЛ как физическое лицо или УСН 6% как ИП. В нашей налоговой настаивают что УСН независимо получал я доход от сдачи в аренду данного помещения или нет т.к. при приобретении коммерческой недвижимости  предполагается  получать доход.

  Поскольку имущество не использовалось в предпринимательской деятельности, то доход от продажи будет облагаться НДФЛ; при этом ИП может воспользоваться имущественным вычетом. Об этом Минфина не раз высказывался в своих письмах.
  
  Например, таком:

  Цитата: Вопрос: 27.05.2005 мной было приобретено нежилое здание, которое 08.07.2008 продано. Я зарегистрирована как индивидуальный предприниматель, применяющий специальный режим налогообложения - УСН по ставке 6%, кроме того, заявлен вид деятельности - сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества, код ОКВЭД 70.20.2. Здание не использовалось в предпринимательской деятельности, т.е. в аренду не сдавалось и расходы по его приобретению не учитывались при налогообложении доходов, получаемых от осуществления предпринимательской деятельности. Вправе ли я воспользоваться имущественным налоговым вычетом по НДФЛ при продаже указанного здания?Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения, и сообщает следующее.В соответствии с пунктом 1 статьи 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) упрощенная система налогообложения индивидуальными предпринимателями применяется наряду с иными режимами налогообложения, предусмотренными законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.Учет доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, а также учет доходов, полученных вне рамок осуществления такой деятельности, должны производиться раздельно.Доход, полученный от продажи нежилого здания, которое не использовалось в предпринимательской деятельности и расходы на приобретение которого не учитывались при налогообложении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном главой 23 Кодекса.При этом физическое лицо при продаже нежилого здания имеет право на получение имущественного налогового вычета, установленного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса.Заместитель директораДепартамента налоговой итаможенно-тарифной политикиС.В.Разгулин

  Или таком:

  Цитата: Вопрос: Индивидуальный предприниматель, применяющий общий режим налогообложения, осуществляет предпринимательскую деятельность по производству пива. В периоде осуществления предпринимательской деятельности было приобретено нежилое помещение (назначение: торговое). Данное нежилое помещение предприниматель не предоставлял в аренду и не использовал никаким иным образом в предпринимательской деятельности. Через 6 месяцев указанное помещение было продано. В договоре купли-продажи нежилого помещения при приобретении в качестве покупателя было указано физическое лицо. Продано нежилое помещение также физическим лицом. Указанное нежилое помещение индивидуальный предприниматель не учитывал в качестве объекта основного средства, не начислял амортизацию, расходы на приобретение данного помещения не учитывал при налогообложении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности.По окончании налогового периода в налоговую инспекцию была предоставлена налоговая декларация по форме 3-НДФЛ, при этом по операции с нежилым помещением был заявлен имущественный налоговый вычет в виде уменьшения суммы доходов, полученных от продажи, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов на приобретение в соответствии с п.п.1 п.1 ст.220 НК РФ.Индивидуальный предприниматель полагает, что сделка по приобретению и последующей реализации нежилого помещения осуществлена вне рамок предпринимательской деятельности. Соответственно, при реализации нежилого помещения возникает обязанность заплатить лишь налог на доходы физических лиц.Правильна ли позиция индивидуального предпринимателя?Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц при продаже нежилого помещения и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1000000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250000 рублей.Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.При этом положения указанного подпункта не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.Учет налогоплательщиком доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, должен осуществляться отдельно от доходов, полученных им вне рамок осуществления такой деятельности.Таким образом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов, полученных при продаже нежилого помещения, не использовавшегося им в целях осуществления предпринимательской деятельности, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.При этом расходы на приобретение такого помещения, не должны были также учитываться при налогообложении доходов, получаемых от осуществления предпринимательской деятельности с применением общего режима налогообложения.Вместе с этим сообщаем, что Министерство финансов Российской Федерации не рассматривает конкретные хозяйственные ситуации.Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 32 Кодекса информацию о налогах, порядке их исчисления и уплаты, правах и обязанностях налогоплательщиков предоставляют налоговые органы.В связи с этим для получения необходимой информации по вопросу имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц при продаже нежилого помещения, вам следует обратиться в налоговый орган по месту учета.Заместительдиректора ДепартаментаС.В.Разгулин

  И ещё одно, посвежее 😉
  

  Цитата: Вопрос: Индивидуальным предпринимателем, использующим УСН с объектом налогообложения доходы (6%) в апреле 2012 года было приобретено нежилое помещение. В договоре купли-продажи покупателем указан ИП как физическое лицо, денежные средства были перечислены со счета ИП.Данное нежилое помещение в производственной деятельности ИП не использовалось, доходов от предпринимательской деятельности, связанных с использованием недвижимости, нет, коды ОКВЭД, касающиеся строительства, сдачи в аренду, продажи недвижимости и пр., отсутствуют.В октябре 2012 года указанное нежилое помещение было продано. Денежные средства от продажи получены на расчетный счет ИП.Прошу разъяснить порядок налогообложения ИП при продаже недвижимости.Права ли я, что считаю, что если имущество в предпринимательской деятельности не использовалось, виды деятельности, связанные с покупкой, продажей недвижимости и пр., не зафиксированы, то такие доходы должны облагаться НДФЛ? Вправе ли я на основании п.1 ст.220 НК РФ вместо использования права на получение имущественного налогового вычета уменьшить сумму своих облагаемых доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов?Если, по вашему мнению, доход от продажи недвижимости будет учитываться как доходы от предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется УСН с объектом налогообложения доходы (6%), вправе ли я, применительно к данной ситуации, на основании п.1 ст.221 получить профессиональный налоговый вычет в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечение доходов?Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу налогообложения доходов, полученных от продажи нежилого помещения, и сообщает, что в соответствии с пунктом 7.7 Регламента Министерства финансов Российской Федерации, утвержденного приказом Министерства финансов Российской Федерации от 15.06.2012 № 82н, в Министерстве финансов Российской Федерации не рассматриваются обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 32 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) информацию о налогах, порядке их исчисления и уплаты, правах и обязанностях налогоплательщиков предоставляют налоговые органы.В связи с этим для получения необходимой информации по вопросу налогообложения доходов, полученных при продаже нежилого помещения, вам следует обратиться в налоговый орган по месту жительства (учета).Вместе с этим сообщаем следующее.В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.Согласно пункту 3 статьи 210 Кодекса для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 13 процентов, установленная пунктом 1 статьи 224 Кодекса, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих обложению налогом на доходы физических лиц, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218-221 Кодекса.В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1000000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250000 рублей.Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.При этом согласно абзацу четвертому данного подпункта положения подпункта не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.Учет налогоплательщиком доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, должен осуществляться отдельно от доходов, полученных им вне рамок осуществления такой деятельности.Таким образом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов, полученных при продаже нежилого помещения, не использовавшегося им в целях осуществления предпринимательской деятельности, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, если при регистрации в качестве индивидуального предпринимателя не указывались виды деятельности, связанные с продажей собственного недвижимого имущества.Также сообщаем, что к доходам индивидуального предпринимателя, при налогообложении которых применяется упрощенная система налогообложения, налоговые вычеты по налогу на доходы физических лиц, предусмотренные статьями 218-221 Кодекса, не применяются.Заместитель директораДепартаментаС.В.Разгулин